Le prêt relais immobilier, ou prêt achat-revente, est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale.
En effet, si vous êtes propriétaire et souhaitez acheter une nouvelle résidence principale, vous avez alors plusieurs possibilités :
Conserver votre bien et le mettre en location. Dans ce cas, vous devrez faire un nouveau crédit immobilier pour votre future résidence principale.
Ne pas conserver votre résidence principale actuelle. Dans ce cas, 2 choix s’offrent à vous :
- Faire la vente de votre bien actuel en même temps que l’achat. Cela suppose d’avoir un bon timing. La vente longue peut être une solution. Cependant, attention aux délais qui peuvent parfois être serrés.
- Contracter un Prêt Relais Immobilier, ou un Prêt Achat – Revente. Cela peut être une solution de financement adaptée. Le prêt immobilier relais vous permet d’assurer l’achat de votre futur bien en ayant le temps de vendre votre résidence principale actuelle.
Qu’est-ce que le prêt relais immobilier ?
Les principaux attributs qui caractérisent le prêt relais :
- Le prêt relais est destiné aux propriétaires
- Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien immobilier actuel
- Le prêt relais permet de financer en partie l’acquisition d’un nouveau logement en évitant les problèmes de trésorerie
- Le prêt relais se fait en général sur 2 ans. C’est-à-dire que vous disposez de 2 ans maximum pour vendre votre logement.
Ainsi, le prêt relais peut être utile aux familles qui s’agrandissent ou qui souhaitent plus d’espace. Cette solution s’adresse également aux seniors qui veulent changer d’environnement ou se rapprocher des enfants. Sur ce dernier point, le prêt relais seniors peut être adapté.
De plus, le prêt relais pouvant se faire sur 2 ans, il laisse plus de temps pour vendre son logement. Vous n’aurez pas non plus besoin de chercher une location d’appoint entre la période de vente et d’achat de votre nouvelle résidence.
Même si le prêt relais est bien encadré, il doit être utilisé avec précautions. En effet, le bien doit être vendu au bout de 2 ans. Si cela n’est pas fait, 2 possibilités :
- La banque peut accorder une dérogation qui permet d’accorder plus de temps à l’emprunteur pour vendre son bien. Cette dérogation est exceptionnelle : elle est accordée en fonction de certaines situations. Afin d’en faire la demande, il faut s’y prendre au moins 6 mois avant la date d’exigibilité de remboursement du prêt relais.
- La banque transforme le prêt relais en prêt immobilier amortissable. Dans ce cas, la banque va vous faire un nouveau crédit immobilier. Vous avez une nouvelle charge de crédit
Prêt relais immobilier : comment ça marche ?
Contrairement au prêt immobilier, le crédit relais est en général accordé sur 1 an, avec la possibilité de le passer à 2 ans. Mais alors, quel montant est-il possible d’emprunter pour un prêt relais ? Comment se passe le remboursement d’un prêt relais ?
Calcul du montant d’un prêt relais
Le montant d’un prêt relais dépend de la valeur de votre bien actuel. Si un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement sur ce bien, le montant du prêt relais dépendra également du montant restant à devoir sur le crédit immobilier.
Le montant du prêt relais dépend de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez vendre
Lorsque vous envisagez de faire un prêt relais, la banque qui vous consent le prêt relais fait une expertise immobilière de votre bien et retient entre 50% et 80% de celui-ci. Souvent, les établissements bancaires retiennent 70% de la valeur du bien actuellement occupé par l’emprunteur. L’établissement bancaire estime donc qu’elle ne prête pas plus de 70% de cette valeur expertisée.
Pour avoir une première idée de la valeur actuelle de votre bien, vous pouvez consulter les outils d’aide à l’estimation de valeur foncière.
Exemple :
Votre bien immobilier actuel vaut 250 000 €.
Si la banque retient 70% de la valeur du bien :
Montant empruntable prêt relais = 70 % de la valeur du bien actuel = 250 000 x 0,7 = 175 000 €
Le montant de votre prêt relais est de 175 000 €.
Le montant du prêt relais dépend de l’éventuel montant restant à devoir sur le crédit immobilier de votre logement actuel
Si vous avez un crédit immobilier en cours sur votre bien actuel, le montant restant à devoir sur celui-ci est retiré du montant de votre prêt relais.
Exemple :
Votre bien immobilier actuel vaut 250 000 €.
Le montant restant à devoir sur votre prêt immobilier est de 50 000 €.
Si la banque retient 70% de la valeur du bien :
Montant empruntable prêt relais = 70 % de la valeur du bien actuel – reste à devoir du prêt immo en cours = 250 000 x 0,7 – 50 000 = 125 000 €
Le montant de votre prêt relais est de 125 000 €.
Le prêt relais peut ne pas suffire à financer l’intégralité du prix d’achat de votre futur logement… Pas d’inquiétude, vous pouvez tout de même bénéficier du prêt relais. En effet, il existe plusieurs types de prêts relais.
Prêt relais sec ou prêt relais adossé ?
- Vous bénéficiez alors d’un prêt relais sec si le produit de la vente de votre bien actuel couvre le montant nécessaire à l’achat de votre nouveau logement.
- Vous bénéficiez alors d’un prêt relais adossé à un prêt immobilier classique si le produit de la vente de votre bien actuel ne couvre pas la somme nécessaire à l’achat du nouveau logement.
Dans ce dernier cas, l’établissement financier vous consent 2 prêts : un prêt relais qui vous permet de financer une partie de l’achat de votre nouveau logement et un prêt immobilier classique qui vous permet de rembourser la partie restante.
Le remboursement d’un prêt relais
Selon le type de prêt relais dont vous bénéficiez et selon le type de franchise choisi, les conditions de remboursement d’un prêt relais diffèrent.
Remboursement d’un prêt relais sec
Si vous bénéficiez d’un prêt relais sec (le montant du prêt relais permet de couvrir l’achat du nouveau logement), vous pourrez rembourser le prêt relais suite à la vente de votre bien actuel.
Concernant l’assurance emprunteur, elle est à régler dès la mise en place du prêt relais.
Concernant le remboursement des intérêts, 2 possibilités s’offrent à vous :
- Franchise partielle : vous remboursez les intérêts durant la mise en vente de votre bien actuel.
- Franchise totale : Vous remboursez les intérêts suite à la vente de votre bien actuel.
Remboursement d’un prêt relais adossé
Si vous bénéficiez d’un prêt relais adossé (le montant du prêt relais ne permet pas de couvrir l’achat du nouveau logement), vous souscrivez à la fois un prêt relais et un prêt immobilier. Alors, 2 possibilités s’offrent à vous :
- Franchise partielle : vous commencez à amortir le prêt immobilier ainsi que les intérêts du prêt relais durant la mise en vente de votre bien. Le prêt relais sera quant à lui remboursé dans sa totalité suite à la vente du bien.
- Franchise totale : vous commencez à amortir le prêt immobilier durant la mise en vente du bien. Le prêt relais ainsi que ses intérêts seront quant à eux décalés à la vente du bien.
Concernant l’assurance emprunteur, elle est quant à elle à régler dès la souscription du prêt relais.
Prêt immobilier relais : quel taux d’intérêt ?
Le taux d’intérêt du prêt relais dépend de la qualité du dossier de crédit immobilier. Celui-ci est en général faible par rapport au taux du crédit immobilier amortissable car la durée du prêt relais est courte.
Le coût d’un prêt relais immobilier
Le coût d’un prêt relais réside principalement dans les intérêts et dans le coût de l’assurance emprunteur. Comme pour tout prêt immobilier, c’est le TAEG qui traduit le coût effectif global du crédit. Ce TAEG doit respecter le taux d’usure des crédits immobiliers selon la durée du crédit.
Plus l’emprunteur mettra du temps à vendre son logement actuel, plus le coût total des intérêts sera élevé.
Pour optimiser le coût de votre prêt relais, faites appel à un courtier financier. Ce dernier pourra négocier le coût de votre prêt (taux d’intérêt et assurance emprunteur) et comparer les meilleurs contrats de prêt. En plus de bénéficier de conditions de financement avantageuses, Xalis Finances vous accompagne et vous conseille tout au long de votre financement.
