Pour accepter une demande de prêt immobilier, les banques doivent respecter certains critères émis par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Auparavant facultatifs, ces critères sont aujourd’hui obligatoires pour les établissements bancaires.
Que vous soyez primo-accédant, parent solo ou que vous souhaitiez faire un prêt immobilier senior, les critères HCSF relatifs à l’octroi d’un prêt immobilier s’appliquent à tous.
Quel est le rôle du HCSF ?
D’après l’article L.631-2-1 du Code monétaire et financier, le HCSF est une instance française chargée “d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique”.
Afin de limiter les risques économiques, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) surveille le système financier français. Celui-ci a d’ailleurs instauré un certain nombre de mesures afin d’éviter les effets du cycle économique sur les prêts bancaires ou encore d’encadrer les conditions d’octroi de crédit immobiliers aux ménages.
Quels sont les critères du HCSF relatif à l’octroi d’un crédit immobilier ?
Le HCSF a établi un certain nombre de critères permettant d’encadrer les conditions d’obtention de prêts immobiliers.
Alors, pour accepter un dossier de crédit immobilier, les institutions bancaires doivent respecter les critères suivants :
- Le taux d’endettement du ou des emprunteurs, calculé par rapport à ses charges et revenus mensuels, ne doit pas dépasser 35% ;
- La durée de remboursement du prêt immobilier octroyé doit être de 25 ans maximum (sauf pour les projets de construction).
A noter que, chaque trimestre, les établissements financiers ont une marge de flexibilité. Elle leur permet de déroger à ces critères pour 20% de leur production de nouveaux prêt immobiliers.
Qu’est-ce que le taux d’endettement d’un crédit immobilier ?
Le taux d’endettement sert à apprécier la capacité de remboursement d’un emprunteur et de son éventuel co-emprunteur. Le calcul du taux d’endettement dépend des charges et des revenus mensuels du ou des emprunteurs.
Taux d’endettement = (charges/revenus) * 100
A quoi servent les critères HCSF ?
Suite à un diagnostic effectué en 2019 par le HCSF, une première recommandation concernant les conditions d’octroi de prêts immobiliers a été émise.
Ce diagnostic démontre certaines dégradations concernant les conditions d’obtention de prêts tels que :
- Un allongement des durées de remboursement des prêts,
- Une hausse des taux d’endettement,
- Une baisse des taux d’apport,
- Un accroissement de la dette des ménages.
Les normes HCSF ont pour objectif de régulariser ces dégradations et permettent ainsi d’éviter une situation de surendettement de la part des ménages.
Conditions d’obtention de crédit immobilier : quels changements ?
Suite à la recommandation du HCSF concernant l’octroi des prêts immobiliers, un bilan a été réalisé afin d’apprécier les effets de celle-ci. Il est ainsi démontré que :
- La part de prêts avec un taux d’endettement élevé et un délai de remboursement de plus de 25 ans a baissé ;
- Les établissements bancaires respectent ou sont en voie de respecter la marge de flexibilité fixée à 20% de leur production ;
- Les conditions d’octroi, étant de plus en plus normalisées, ont augmenté la sûreté du crédit immobilier pour les ménages sans entraver leur accès.
Après plusieurs bilans démontrant les effets positifs de sa recommandation, le HCSF a transformé cette dernière en norme juridiquement contraignante le 1er Janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7 ). Cela signifie que les recommandations du HCSF sont désormais obligatoires.
Que faire si les critères HCSF entravent ma demande de crédit immobilier ?
Il est possible que votre demande de crédit immobilier soit refusée à cause d’un taux d’endettement trop élevé. Heureusement, ce n’est pas une fatalité ! Il existe des solutions.
Optimisation et baisse du taux d’endettement par un courtier en crédit immobilier
Pour débloquer la situation, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Cet expert sait comment optimiser au mieux votre dossier de crédit immobilier afin de faire baisser votre taux d’endettement. Naturellement, cela est possible si le taux d’endettement est modérément supérieur à 35%.
En effet, l’assurance emprunteur étant comptabilisée dans le calcul du taux d’endettement, il est par exemple possible de faire baisser le coût de cette assurance et ainsi baisser le taux d’endettement. D’autres éléments peuvent également jouer sur la valeur du taux d’endettement, cela nécessite une étude plus approfondie de votre dossier de crédit immobilier par un courtier spécialisé.
Baisse du taux d’endettement avec un rachat de crédits
Si vous avez besoin de baisser drastiquement votre taux d’endettement, il vous est possible d’effectuer une opération de rachat de crédits.
Cette opération consiste à racheter vos crédits et dettes en cours dans le but de bénéficier de conditions de financement différentes comme par exemple la baisse du montant de vos mensualités de crédits.
La baisse de vos mensualités contribue à baisser le montant de vos charges mensuelles. Cela signifie que votre taux d’endettement baisse également puisque les charges mensuelles entrent dans le calcul du taux d’endettement.
Il vous est également possible de faire appel à un courtier en rachat de crédits afin de bénéficier des meilleures conditions de financement pour votre regroupement de crédits.
Les critères HCSF sont-ils contraignants pour les investisseurs locatifs ?
Les critères HCSF impactent les investisseurs locatifs puisque les établissements bancaires n’appliquent plus la méthode du différentiel des revenus et des charges locatives dans le calcul du taux d’endettement.
Concrètement, les revenus perçus pour un bien locatif sont ajoutés aux revenus du foyer (après un abattement d’environ 20%).
Quant aux charges (comme par exemple les mensualités de crédits), celles-ci sont comptabilisées dans leur intégralité. De ce fait, on atteint vite le taux d’endettement maximal de 35% recommandé par le HCSF.
Cela est encore plus vrai lorsque les investissements concernent des investissements de défiscalisation tel que la loi Pinel.
