Depuis plusieurs mois, nous assistons à des refus de crédit immobilier pour taux d’usure. Des emprunteurs tout à fait solvables se retrouvent contraints de renoncer ou reporter, dans certains cas, leurs projets immobiliers.
Nous vous expliquons ici pourquoi les refus de prêt immobiliers sont fréquents, et nous vous informons sur les solutions pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
Qu’est ce que le taux d’usure d’un crédit immobilier ?
Le taux d’usure d’un crédit immobilier est le taux maximum légalement praticable par les établissements bancaires lorsque ces derniers accordent un crédit immobilier à un emprunteur.
Actualisé tous les trimestres par la Banque de France, le taux de l’usure permet donc de fixer une limite de taux.
Autrement dit, le taux de l’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximum qu’une banque ne peut dépasser lorsqu’elle fait un crédit à des emprunteurs.
Quels crédits sont concernés par l’usure ?
Le taux d’usure existe pour les prêts destinés à des particuliers (immobiliers, consommations, renouvelables, découverts…), mais également pour les prêts professionnels et les prêts aux collectivités locales.
Qu’est-ce que le TAEG d’un crédit immobilier ?
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût global d’un crédit. Il permet aux emprunteurs de mesurer le coût d’un crédit et de comparer plusieurs offres de crédits.
Exprimé en pourcentage, le TAEG d’un crédit immobilier comprend les éléments suivants :
– Le taux d’intérêt nominal du crédit,
– Le taux d‘assurance obligatoire du crédit,
– Le coût de la garantie (hypothèque ou caution),
– Les frais de dossiers,
– Les frais de courtage.
Taux de l’usure : à quoi sert-il ?
Le taux d’usure permet de réguler les taux pratiqués par les établissements financiers dans la mesure où, il fixe un TAEG plafond.
Ainsi, le taux d’usure permet de protéger les emprunteurs de taux excessifs qui pourraient leur être proposés, notamment en cas d’augmentation brutale des taux de crédits.
Calcul du taux d’usure
Le taux d’usure change tous les trimestres.
Pour déterminer le taux d’usure d’un trimestre, la Banque de France prend la moyenne des taux effectifs (TAEG) de crédits des dossiers financés le trimestre précédent majorée d’un tiers.
Exemple :
Taux d’usure du T(*)4 2022 =
Moyenne des taux effectifs des dossiers financés du T3 2022 + 1/3 de la moyenne des taux effectifs des dossiers financés du T3 2022
(*) T = Trimestre
Refus de crédit immobilier pour taux d’usure : Pourquoi ?
1. Délais d’actualisation du taux d’usure trop longs alors que les taux de crédits augmentent vite.
Concrètement, les taux d’usure du T(*)4 2022 tiennent compte de dossiers de crédits acceptés par les banques aux taux de crédits pratiqués au T1 ou T2 2022.
Il faut donc compter 1, voire 2 trimestres pour constater l’impact de l’augmentation des taux de crédits sur le taux d’usure.
Quant à eux, les taux de crédits augmentent de façon soutenue depuis Avril 2022. Ils augmentent plus vite que les taux d’usure.
(*) T = Trimestre
2. L’intégration de l’assurance de crédit dans le calcul du TAEG est-elle pertinente ?
Dans le calcul du TAEG, les 2 éléments qui constituent « l’essentiel » du coût d’un crédit immobilier sont le taux d’intérêt et le coût de l’assurance du crédit.
L’intégration de l’assurance de crédit dans le calcul du TAEG est « peut-être » l’élément qui pose le plus légitimement question. En effet, ce point peut paraître discriminatoire car plus on avance dans l’âge, plus on présente de risques de santé et plus le tarif d’assurance peut être élevé. La conséquence est d’avoir (potentiellement) un TAEG qui dépasse le taux d’usure et entraine un refus de crédit.
Refus de crédit immobilier pour taux d’usure : A quoi s’attendre ?
Dans le contexte actuel (contexte géopolitique – risque de récession – tensions sur les marchés financiers…) et au vu de l’augmentation constante des taux de la BCE, il semble malheureusement peu probable d’avoir une amélioration de nature à normaliser le marché du crédit immobilier avant la fin 2023.
Une solution pourrait être une révision de la méthode de calcul du taux d’usure. Cela pourrait consister en une actualisation du taux d’usure tous les mois au lieu de tous les trimestres, comme c’est le cas actuellement.
Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?
Pour optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier et ne pas être ennuyé par le taux d’usure, plusieurs leviers existent :
– Optimiser le taux d’intérêt du crédit en faisant appel à un courtier ou en jouant sur la concurrence entre banques.
– Comparer les contrats et coûts d’assurances de crédits. Dans certains cas, miser sur la répartition des quotités d’assurance.
– Plus la durée du prêt immobilier est importante et plus le montant emprunté est élevé, moins vous serez contraint par le taux d’usure.
Crédit immobilier : Taux d’usure 4ème trimestre 2022
Durée des crédits immobiliers à taux fixes d’un montant supérieur à 75000€ | Taux moyen pratiqué au 3ème trimestre 2022 | Taux d’usure du 4ème trimestre 2022 |
Prêt inférieur à 10 ans | 2,27 | 3,03 |
Prêt supérieur à 10 ans et Inférieur à 20 ans | 2,27 | 3,03 |
Prêt supérieur à 20 ans | 2,29 | 3,05 |
Prêt relais | 2,55 | 3,40 |
Les valeurs de ce tableau sont en vigueur du 1 octobre 2022 au 31 décembre 2022.
Source : Banque de France
