Investissement locatif - Loi Pinel et EHPAD

Le logement mis en location doit se situer dans une zone de tension c’est à dire une zone ou la demande de logement est très importante. Il s’agit clairement de zone ou il y’a un déficit d’offres de logement par rapport à la demande. Cela est fait pour éviter les abus liés aux précédentes lois (construction dans des zones sans besoin de logement…). Un des buts principaux étant de permettre de faire face à un manque de logements.

L’investissement doit être fait entre le 01 er Septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

Tout particulier ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut investir dans ce type de logement.

• Logement acheté Neuf
• Logement que vous faites construire Neuf. Le délai d’achèvement est de 30 mois après la date d’obtention du permis de construire.
• Logement acheté en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) = programme immobilier neuf. Le logement doit avoir été achevé 30 mois après l’ouverture du chantier.
• Logement réhabilité. Logement doit avoir été réhabilité le 31 Décembre de l’année suivant l’année d’acquisition du bien.

Il peut s’agir d’un logement ancien qui a été transformé en logement Neuf.

Il peut aussi s’agir d’un bien dont l’affectation était autre que de l’habitation et qui est transformé en logement Neuf.

Le logement doit donc atteindre un certain niveau de performance énergétique.

NB: Le logement doit être loué NU. Il ne peut s’agir d’un logement meublé.

Le logement doit être loué au minimum entre 6 ans et 9 ans. Cette durée est prorogeable dans les 2 cas, jusqu’à 12 ans au maximum pour bénéficier des déductions d’impôt.

Le logement peut bien sûr être loué après 12 ans mais au-delà de cette période, il n’y a plus de déduction d’impôt.

Si l’engagement de location initial est de 6 ans, le taux de déduction est de 12% du prix d’achat du bien.

Si l’engagement initial est de 9 ans, le taux de déduction passe à 18%.

Il est possible de vous engager initialement sur 6 ans et de proroger par période de 3 ans pour une durée maximum de 12 ans.

Un EHPAD est une résidence pour Sénior, médicalisée qui permet aux personnes âgées de plus de 60 ans et dépendantes de pouvoir être accueillies, logées, suivies médicalement et socialement.

En effet, les EHPAD offrent plusieurs services :

• Logement
• Restauration
• Blanchisserie
• Soins
• Accompagnement médical et social adapté à la personne.

L’EHPAD permet finalement aux personnes âgées dépendantes, de bénéficier d’une structure qui offre des services adaptées et complémentaires en lien avec les besoins de ces personnes.

Qui peut être accueilli en EHPAD ?

Une personne âgée de plus de 60 ans et dépendante. Elle doit effectivement être en perte d’autonomie.

Si le résident d’un EHPAD ne dispose pas de ressources suffisantes, il peut bénéficier d’aides pouvant permettre de compenser les frais.

Ces aides peuvent être :

• Aide personnalisée d’Autonomie. Cette aide s’applique sur la partie dépendance de la facturation de la prise en charge de l’EHPAD.
• Aides au logement. Cette aide s’applique à la partie hébergement du coût de l’EHPAD.
• Aide Sociale à l’Hébergement. Tous les établissements n’acceptent pas ce type d’aide. Il faut se renseigner.

Ces 3 aides sont cumulables et peuvent être perçues par la personne résidant dans un EHPAD.

En plus de ces aides, le résident peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 2.500€ au maximum.

Dans ce cas, il y’a 2 possibilités :

• LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL EHPAD (LMNP).
  Il est possible d’investir dans un EHPAD avec le statut de louer meublé non professionnel.Les conditions à remplir sont :Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23.000€.Les revenus locatifs issus de cette activité ne doivent pas être supérieurs à 50% des revenus globaux du foyer.Si des déficits sont générés, ils ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.La TVA peut être récupérée si :
  • Bail de 9 ans entre l’investisseur et l’exploitant d’un EHPAD offrant les 4 services para hôteliers(fourniture du linge de maison, gardiennage, accueil, petits déjeuners).
  • L’EHPAD doit être situé dans une résidence avec services.
  • Les loyers doivent être soumis à la TVA 5,5%.

• LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP).
  Pour investir dans un EHPAD, on peut avoir le statut de loueur meublé professionnel.Pour ce faire, il faut remplir plusieurs conditions :
  Les revenus locatifs annuels doivent être supérieurs à 23.000€.
  Il faut être inscrit au RCS = paiement de cotisations sociales…
  Les revenus locatifs issus de cette activité doivent être supérieurs à 50% des revenus globaux du foyer.
  L’investissement de départ est donc très élevé.
  Les déficits sont imputables sur les revenus du foyer fiscal si le régime réel ou simplifié est le régime du foyer fiscal.
  La TVA peut être récupérée si :
  • Bail de 9 ans entre l’investisseur et l’exploitant d’un EHPAD offrant les 4 services para hôteliers(fourniture du linge de maison, gardiennage, accueil, petits déjeuners).
  • L’EHPAD doit être situé dans une résidence avec services.
  • Les loyers doivent être soumis à la TVA 5,5%.

Ce régime intéresse ceux qui recherchent les points suivants :

• Défiscalisation dans le cadre de la loi PINEL en investissant dans un EHPAD.
• Crédit d’impôt représentant 11% de l’investissement. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans.
• Récupération de la TVA sur le prix de l’investissement = remboursement de 20% du prix HT( Hors taxes) de l’investissement.

Le statut des investisseurs est celui du Loueur meublé. Les investisseurs ne sont pas soumis au risque d’exploitation.

Les investisseurs signent un bail de 9 ans avec la société d’exploitation. Elle leur garantit de ce fait, le paiement d’un loyer durant le bail. De même, les charges d’exploitation, l’entretien, les gros travaux… sont compris dans la garantie de loyer et d’exploitation.

Les loyers sont soumis à la TVA du fait de la nature de l’activité et des services fournis par les sociétés d’exploitation aux locataires (personnes âgées ayant accès à ces EHPAD).

Les avantages sont liés au statut de Loueur meublé professionnel ou non professionnel.

Dans le cadre du statut de loueur meublé, le premier avantage est lié à la restitution de la TVA. Cette TVA peut être utilisée de façon différente.

De même, le statut de louer meublé permet de déduire du revenu global, la totalité des charges foncières :

taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, dépenses d’entretien, dépenses de réparation…

Il est possible d’amortir l’immeuble sur 30 ans à 40 ans, mais aussi, le mobilier sur des périodes de 5 ans à 7 ans.

Le loueur déduit la totalité des charges foncières des revenus locatifs.

Si le loueur est sous le régime réel, il peut déduire l’amortissement des murs et du mobilier. De ce fait, il réduit significativement son imposition.

En LMNP, le loueur peut se mettre en MICRO BIC. De ce fait, il déclare ces revenus sur sa déclaration de revenus. En étant sur le micro BIC, l’abattement serait de 68% de ces revenus fonciers. Alors que le régime micro foncier permet un abattement de 30% uniquement.

Si le statut choisi est celui du CENSI-BOUVAR, l’investisseur bénéficie dans les mêmes conditions, de la restitution de la TVA.

A la différence du loueur meublé, celui qui investit sous le statut CENSI-BOUVARD peut défiscaliser dans les conditions du PINEL. Ainsi, le crédit d’impôt dont bénéficie l’investisseur est de 11% du montant de l’investissement.

Il est possible d’opter pour ce régime CENSI-BOUVARD dans le cadre d’un investissement EHPAD depuis 2009.

Les EHPAD doivent signer une convention avec l’Etat. Il s’agit d’une convention tripartite entre le président de conseil général, l’autorité compétente de l’assurance maladie et l’EHPAD.

Ils doivent donc avoir l’autorisation des pouvoirs publics avant la réalisation d’établissements.

La convention tripartite permet d’assurer une assise financière de l’EHPAD mais aussi une qualité de l’établissement (par rapport à la qualité de la construction…).

Dans le cadre du LMP (Loueur Meublé Professionnel), il est possible d’acheter par le biais d’une structure patrimoniale. Il peut s’agir d’une SARL familiale. Cela permet d’optimiser la transmission du patrimoine familial.